不動産用語解説
ホームページや物件案内で使用している不動産用語について解説します。
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市街化区域
都市計画法に定める「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことです。一般的に用途地域に合わせた建物を建てることができます。
用途地域
計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13種類の地域に分けたものです。
地域によって建てられる建物の種類や大きさなどが制限されるため、住み心地や暮らしに影響を与えます。
用途地域は住居系8地域、商業系2地域、工業系3地域に大きく分けることができます。
※熊谷市の用途地域は熊谷市役所提供の「くまっぷ」から確認できます。
市街化調整区域
都市計画法に定める「市街化を抑制すべき区域」のことです。基本的に住宅などを建てることはできません。
ただし、都市計画法第34条第11号の指定された区域内であれば、住宅などを建てることができます。
都市計画法第34条第11号区域
都市計画法第34条第11号に指定された区域は、市街化調整区域であっても誰でも住宅などを建てることができます。
（注）農地である場合には、農地区分の確認が必要となります。
※熊谷市の第34条第11号の指定区域は熊谷市役所提供の「くまっぷ」から確認できます。
土地区画整理事業
「道路、公園、河川等の公共施設の整備・改善」や「土地の区画・形質整理」を行い、宅地の利用の増進を図る事業のことです。
土地区画整理事業が行われると全ての宅地が公道に面するようになり、きれいな街並みになります。
地区計画
それぞれの地域に適した環境を形成するために定めたルールのことです。
敷地面積の最低限度や建物の色合いなどを規制しています。
妻沼エリアでは「妻沼東地区」「妻沼中央地区」「妻沼西部工業団地」に地区計画の決定が出ています。
※熊谷市の地区計画は熊谷市役所HP「地区計画の届出」から確認できます。
建ぺい率
敷地に対して建物が建っている面積（建物を真上から見た時の面積）が占める割合のことです。
建ぺい率60％と指定された地域にある200㎡の土地では、120㎡以内の建築面積で家を建てることができます。
容積率
敷地に対して建物の延床面積が占める割合のことです。
容積率200％と指定された地域にある200㎡の土地では、延床面積400㎡以内で家を建てることができます。
ただし、敷地の前面道路が狭い場所では容積率が制限されることもあります。
農地法第5条による農地転用手続き
農地法は農地を保護するための法律です。
他人の所有する農地を取得して農地以外に転用するには農地法第5条の申請が必要となります。
農地転用の手続は大きく分けると農地転用「届」と農地転用「許可申請」の2種類があり、
市街化区域内で農地転用するときは農地転用届、
市街化調整区域内で農地転用するときは農地転用許可申請となります。
農地転用許可申請は農地転用届よりも審査が厳しく、必ず許可が下りるとは限りません。
許可が下りる農地は主に第2種農地と第3種農地です。
※農地法の手続については熊谷市HP「農地法に基づく手続について」を参照してください。
農振法と農地法による農地の分類
農振法（農地の地域による分類）
農業振興地域
①農用地区域（青地）…農地以外の利用を厳しく制限される農地です。
②農振白地地域（白地）…青地と比較すると農地以外への転用の規制が比較的緩くなっている農地です。
農地法（農地の種類による分類）
1．農振農用区域内農地…農振法に基づく農用地区域（青地）内の農地です。農地転用は原則不許可です。
2．甲種農地…約10ヘクタール以上に広がり、特に良好な営農条件を備える農地です。農地転用は原則不許可です。
3．第1種農地…約10ヘクタール以上に広がり、良好な営農条件を備える農地です。農地転用は原則不許可です。
4．第2種農地…市街化区域に近接する区域や将来的に市街化が見込まれる区域内にある農地です。周辺で代用できる土地を所有していない場合には、農地転用の許可が下りる可能性があります。
5．第3種農地…市街化への見込みが著しい区域にある農地です。農地転用は原則許可が下ります。
※参照：熊谷市HP「農地区分ってなに？」
※図面引用：農業振興地域制度、農地転用許可制度等について （農林水産省）
都市計画法第53条の許可申請
土地区画整理事業や都市計画道路の新設・拡幅などの施行区域に建築物等を建てる場合には都市計画法第53条の許可申請が必要となります。
市や県が都市計画事業の円滑な実施を確保するための制度です。
許可を受けるためには、予定の建築物が3階以下かつ地階がないこと、主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造で容易に移転・除却ができることなどの基準があります。
※詳しくは熊谷市HP「都市計画法第53条の許可について」を参照ください。
埋蔵文化財
主に遺跡と呼ばれる地中の文化財のことです。
埋蔵文化財包蔵地で土木工事などの開発行為を行う際は、教育委員会へ届出が必要です。
遺跡の調査状況によっては2,3日の試掘調査を行い、その後、必要と判断されれば数か月間の本掘調査を行う場合もあります。
※熊谷市の埋蔵文化財包蔵地は熊谷市役所提供の「くまっぷ」から確認できます。
水道加入者分担金
新旧の水道利用者の負担を公平なものにするために水道局に支払う費用のことです。
水道メーターの新設や増径を行うときなどに分担金を支払います。
熊谷市では一般的な住宅で20mm口径のメーターを新設する際に176,000円の分担金と手数料が必要となります。
※詳しくは「熊谷市水道庁舎窓口」へお問い合わせください。
合併処理浄化槽
下水道が完備されていない区域には合併浄化槽の設置が義務付けられています。
合併処理浄化槽は汚水や生活排水を微生物の働きによって浄化する装置で、合併処理浄化槽によって処理された排水は側溝などに流すことができます。
合併処理浄化槽の維持には費用が掛かりますが、熊谷市から補助金が出る場合があります。
※詳しくは「熊谷市環境推進課」へお問い合わせください。
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